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Actualités

Pour le président d’ERA Europe et d’ERA France le projet de décret qui vient de paraître est d’une indigence totale.


La loi ALUR avait créé un espoir qui est déçu. On avait compris à la lecture du texte législatif que les constats d’état des lieux feraient l’objet de toutes les précisions méthodologiques et que les contentieux seraient évités à l’avenir. Le projet de décret qui vient de paraître est d’une indigence totale. Au point qu’on peut se demander sérieusement à quoi a servi de légiférer et de règlementer. La montagne a accouché d’une souris.

Jugez plutôt. Que nous apprend le texte? Que l’état des lieux d’entrée et de sortie devra préciser l’adresse du bien ou encore le nom des parties et la description fidèle des pièces et de leurs équipements. On nous dit aussi que des photos peuvent y être annexées, mais aussi que la forme électronique est admise et la transmission dématérialisée. Comment a-t-on pu vivre jusqu’alors sans ces informations? Tout cela est dérisoire.

Dérisoire parce que ce que l’on attendait ne figure nulle part. Un modèle d’état des lieux, ou à tout le moins une liste d’items indispensables -comme pour le bail-type- aurait clarifié la situation. On aurait ainsi maîtrisé le risque d’oubli d’éléments essentiels. La terminologie des constats souffre également de netteté et de constance. Il faut d’ailleurs dire qu’elle eût été son usage premier: si les professionnels se montrent capables de normalisation, s’ils ont en outre une exigence pour que leur responsabilité ne soit pas engagée en cas de litige, il en va différemment des particuliers qui gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs. La plupart des contentieux renvoient à des situations d’autogestion. Les propriétaires ne recourent à l’intermédiation locative que dans un cas sur deux et il faut avoir la lucidité de le voir.

On attendait également une clarification sur un concept complexe, celui de vétusté. Il est à ce jour marqué par la subjectivité et, là encore, affecté par la méconnaissance technique des bailleurs. S’agissant des professionnels, ils en font une estimation sans aucun doute mieux assurée, difficile néanmoins. Pourquoi n’être pas allé jusqu’à établir une grille de vétusté, au moins indicative? Le décret permet de se servir des grilles résultant d’accords collectifs, et il n’y a guère que dans le monde HLM que de tels accords soient formés. C’est dire qu’ils sont le fruit de négociations entre des associations de locataires et des organismes… et qu’ils sont plus politiques que strictement techniques.

Au bout du compte, le décret d’application de la loi ALUR portant sur ce sujet de première importance est un rendez-vous manqué avec l’histoire de l’amélioration des relations locatives. Il a une vertu: il remet sur le devant de la scène le rôle des professionnels de la location et de la gestion dans la sécurisation des parties à l’acte de louer. Entre la compétence juridique et technique dont ils sont dépositaires et la responsabilité qu’ils endossent, ils sont les garants de relations saines entre bailleurs et preneurs. On peut douter que le gouvernement ait voulu forcer cette prise de conscience… mais le résultat s’impose!

Source : Journaldelagence.com


Congé du bailleur : de l’intérêt de ne le délivrer ni trop tôt, ni trop tard

Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite délivrer congé doit être vigilent car si son congé est annulé du fait d’un manquement de sa part, le bail se reconduira tacitement à son échéance et un nouveau congé ne pourra plus être délivré que pour l’échéance suivante.

Rappelons que pour les locations nues, le congé doit être donné avec un préavis de six mois.

Il est cependant opportun de donner congé plus de six mois avant le terme du bail afin de s’assurer une marge de sécurité. Un tel congé ne sera pas contestable, les tribunaux considérant que ces effets devront simplement être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le fait de se préserver une telle marge de sécurité peut s’avérer salutaire lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et non par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. En effet, le délai de six mois court à compter de la réception de la lettre recommandée. Or, en l’état actuel de la jurisprudence, si le locataire n’était pas présent lors de la première présentation de la lettre recommandée puis n’est pas allé la retirer par la suite, elle sera considérée comme n’ayant jamais été reçue (cf. brève FNAIM). Si le congé a été envoyé au dernier moment, le bailleur ne pourra plus en donner un nouveau en respectant un préavis de six mois. Le bail se reconduira donc tacitement à son échéance. Le fait que le locataire ait été de mauvaise foi et se soit délibérément abstenu d’aller retirer la lettre recommandée ni changera rien. En revanche, si le congé a été envoyé suffisamment tôt, le bailleur sera encore dans les temps pour donner un nouveau congé.

Il nous semble préférable que ce nouveau congé soit délivré par un huissier de justice : le préavis débutera à compter du jour de la signification du congé et la date de cette signification sera difficile à contester dans la mesure où elle aura été effectuée par un officier ministériel.

De plus, le recours à un huissier de justice permet de se prémunir contre l’éventuelle mauvaise foi du locataire. En effet, si la signification doit en principe être faite « à personne », soit remise à son destinataire, le code de procédure civile prévoit qu’elle puisse être faite « à domicile » dans l’hypothèse où le locataire ne pourrait pas ou ne voudrait pas recevoir le congé. A cet effet, l’huissier doit laisser un avis de passage mentionnant que l’acte doit être retiré à son étude, mais contrairement à la lettre recommandée, le congé sera considéré comme reçu le jour du passage de l’huissier et non celui où le locataire retirera le congé à son étude. Le congé sera donc considéré comme reçu quand bien même le locataire ne le retirerait jamais (1).

Mais attention : il n’est pas non plus dans l’intérêt du bailleur de donner congé trop en avance !

Nous avons remarqué que des congés pour vente sont parfois délivrés plus d’un an avant le terme du bail. Cette pratique présente de réels inconvénients.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le congé vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Rappelons que les effets du congé délivré de manière anticipé doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Par conséquent, quand bien même le congé aurait été donné plus de six mois avant le terme du bail, le locataire pourra toujours attendre jusqu’à la fin du cinquième mois qui précède l’échéance du bail pour décider de préempter.

De plus, le locataire ne pourra pas renoncer de manière anticipée à son droit de préemption dans la mesure où il n’est pas possible de renoncer à un droit qui n’est pas encore né (2). Il ne pourra donc valablement décider de ne pas acheter qu’au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail.

Exemple :

– Terme du bail le 31 octobre.

– Congé délivré le 1er février.

– Le locataire ne pourra valablement décider de préempter ou de renoncer à l’acquisition qu’entre le 1er mai et le 30 juin.

Par conséquent, la délivrance d’un congé pour vente de manière anticipée interdit au bailleur de vendre le bien loué à toute autre personne que le locataire tant que celui-ci ne s’est pas prononcé sur sa décision d’acheter ou non, laquelle ne peut être prise qu’au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail. Il ne serait possible de vendre le bien à un tiers pendant cette période que sous la condition suspensive que le locataire ne préempte pas, ce qui pourrait décourager les candidats acquéreurs. A défaut, le locataire pourrait demander la nullité de la vente. Précisons en outre que l’action du locataire en nullité de la vente conclue en violation de son droit de préemption peut être engagée quand bien même il n’aurait pas l’intention d’acheter le bien loué (cf. brève FNAIM).

La délivrance d’un congé pour vente anticipé ne présente donc pas un réel avantage pour le bailleur.

Une autre difficulté peut concerner tous les congés. Rappelons que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. »

Ainsi, le locataire auquel un congé a été délivré peut quitter les lieux à tout moment pendant le cours du préavis, sans avoir à donner lui-même congé ni respecter un délai particulier. Il lui suffira de convenir d’un rendez-vous avec le bailleur ou son mandataire afin de procéder à l’état des lieux de sortie. La question peut toutefois se poser de savoir si la solution est identique si le bailleur délivre au locataire un congé anticipé, soit plus de six mois avant le terme du bail.

A notre connaissance, aucune décision de justice publiée n’a tranché cette question. Il pourrait être soutenu que le préavis ne devrait commencer à  courir qu’à compter du sixième mois précédant ce terme en conséquence de quoi le locataire ne devrait pas pouvoir quitter les lieux plus de six mois avant cette échéance sans avoir lui-même donné congé et respecté un préavis. Toutefois, en l’absence de jurisprudence en la matière, il n’est aucunement possible de garantir qu’une telle argumentation puisse prospérer en justice. Dans l’hypothèse où le bailleur a délivré un congé de manière anticipée, il peut donc s’avérer risqué d’exiger un congé du locataire qui souhaite quitter les lieux plus de six mois avant le terme du bail (3).

Si l’intention du bailleur n’était pas de voir les lieux libérés si tôt, la délivrance d’un congé de manière anticipée peut lui être préjudiciable dans la mesure où elle va entraîner une perte de revenu.

(1) Articles 653 et suivants du code de procédure civile

(2) CA Paris, 6e ch. C, 11 janvier 1994 : Juris-Data n° 020071

(3) Etude Mément’immo FNAIM 2013, pages 14 et suivantes?

Par Laurent NARJOT, Juriste à la FNAIM

Source FNAIM.fr