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SPECIAL COVID - 19


Quelques informations pour les professionnels
ordonnance danS le champ du miniStère de la tranSition Écologique et Solidaire et du miniStère de l’Économie et deS FinanceS Ordonnance relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19
Principaux objectifs poursuivis :

mobiliser les fournisseurs d’électricité, de gaz et d’eau, ainsi que les bailleurs, pour aider
les petites entreprises les plus durement touchées à se maintenir à flot pendant la crise
en soutenant leur trésorerie, en complément des mesures déjà opérationnelles (report
des échéances fiscales et sociales du mois de mars, prise en charge publique du coût de
l’activité partielle, garantie d’État jusqu’à hauteur de 300 milliards d’euros d’emprunts sur
les prêts bancaires aux entreprises permettant de consolider leur trésorerie).
Contenu des principales mesures :
Les très petites entreprises ne subiront pas de coupures de la fourniture d’électricité, de
gaz et d’eau, en raison de factures impayées, durant toute la période de l’état d’urgence
sanitaire.
À leur demande, elles pourront obtenir le report du paiement des factures non acquittées,
et leur rééchelonnement sur au moins 6 mois, sans pénalité.
De même, durant toute la période de l’état d’urgence sanitaire et pour les deux mois
suivants, ces entreprises ne subiront ni pénalité ou intérêt de retard, ni d’activation des
garanties ou cautions, en cas d’impayé de loyers.
le périmètre des entreprises concernées est le même que celui du fonds de solidarité :
entreprises ou travailleurs indépendants de moins de 10 salariés, d’un million d’euros de
chiffre d’affaires au maximum, ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou
ayant subi une perte d’au moins 70 % de leur chiffre d’affaires par rapport à mars 2019.
cette mesure est rendue applicable dans les départements et collectivités d’outre-mer.

PRÉSENTATION DES 25 PREMIÈRES ORDONNANCES PRISES EN APPLICATION
DE LA LOI D’URGENCE POUR FAIRE FACE À L’ÉPIDÉMIE DE COVIDH19 H 25 MARS 2020





Source VILLAGE DE LA JUSTICE (www.village-justice.com)

Comment expulser un locataire qui ne paye plus son loyer ?

6016 lectures

Par Baptiste Robelin, Avocat.

- vendredi 10 janvier 2020
Article Tout public
1ere Publication

Comment expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ? La procédure d’expulsion vient justement d’être impactée par la réforme du 23 mars 2019 , avec la création d’un nouveau juge compétent pour en connaître, le Juge des Contentieux de la protection. Une modification a également été apportée au régime applicable aux meubles abandonnés par l’occupant expulsé, pour simplifier les modalités en vue de leur mise aux enchères.
C’est donc l’occasion de revenir sur cette procédure qui peut s’avérer longue et piégeuse pour le bailleur.

Dernière mise à jour : 16 janvier 2020
 

Comme souvent en matière immobilière (qu’il s’agisse des opérations sur fonds de commerce, bail commercial, saisie immobilière…) le droit des baux d’habitation, et la procédure d’expulsion en particulier, s’avère technique et complexe. La matière a fait l’objet de réformes successives ces dernières années [1] et fait l’objet de nombreuses dispositions d’ordre public (délais, mentions obligatoires, trêve hivernale…).

Il est conseillé aux parties de s’adjoindre les services de professionnels expérimentés et habitués à la matière (huissier, avocat en droit immobilier), pour éviter de commettre des erreurs qui peuvent s’avérer lourde de conséquences, venant encore aggraver le préjudice d’un propriétaire victime d’impayé. Ceci d’autant plus que le propriétaire qui ne respecterait pas les voies légales pour expulser son locataire s’expose à des poursuites pénales, avec une peine pouvant aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende [2].

On reviendra en premier lieu sur la procédure applicable en matière d’expulsion (I) avant de rappeler une série de conseils et de réflexes pratiques pour le propriétaire pour tenter de minimiser les conséquences de la longueur des procédures d’expulsion (II).

I. La procédure d’expulsion.

Globalement, la procédure d’expulsion suit une série d’étapes obligatoires, dont les délais sont incompressibles : 1. la signification d’un commandement de payer, 2. la délivrance d’une assignation en référé, 3. la procédure devant le tribunal judiciaire, 4. les opérations d’expulsion, 5. et le recours à la force publique si nécessaire.

1. Signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

C’est la première étape à respecter, et un réflexe immédiat que doit avoir le propriétaire en cas d’impayés de loyers. La signification le plus rapidement possible d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement de payer doit obligatoirement être délivré par huissier. La matière est gouvernée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi Alur. Le commandement de payer doit reproduire la clause résolutoire du bail dans son intégralité et contenir en outre un certain nombre de mentions, à peine de nullité, destinées pour l’essentiel à informer le locataire de ses droits.

L’huissier de justice informera en outre de la signification du commandement la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (Ccapex).

La clause de résiliation de plein droit du bail ne produit effet que deux mois à compter de la signification du commandement demeuré infructueux. C’est donc un premier délai incompressible auquel doit faire face le bailleur. Si le locataire ne règle pas ses impayés dans ce délai, la clause résolutoire reprend son plein effet et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Il est alors indispensable de saisir le Juge des contentieux de la protection, afin de solliciter une décision d’expulsion.

2. L’assignation en référé.

C’est sur ce point que la réforme du 23 mars 2019 apporte une modification substantielle, le Juge compétent n’étant désormais plus celui du tribunal d’instance, mais le nouveau Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Pour le reste, la procédure ne change pas et débute par la délivrance au locataire d’une assignation, de préférence en référé compte tenu de l’urgence.

Une fois encore, cette étape doit suivre un formalisme particulier et il est conseillé d’être assisté d’un avocat. L’assignation doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires notamment celles prévues aux articles 54 et 56 nouveaux du Code de procédure civile.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose en outre que l’assignation soit notifiée au préfet compétent par lettre recommandée A/R, au moins deux mois avant l’audience.
C’est donc un délai incompressible de quatre mois minimum qui va trouver à s’appliquer entre la signification du commandement de payer et la première date d’audience. Là encore, le bailleur va devoir patienter le temps de la procédure, dont la durée est malheureusement incertaine.

3. La procédure devant le tribunal.

La date d’audience est fixée par le greffe et dépend ainsi de l’encombrement du tribunal (certains secteurs étant plus chargés que d’autres). Malheureusement, le bailleur ne peut pas choisir la juridiction, nécessairement déterminée par le lieu de situation de l’immeuble.

Pour retarder au maximum la date des plaidoiries, il est fréquent que le locataire sollicite des renvois successifs. En général, un premier renvoi lui est systématiquement accordé notamment lorsqu’il demande la désignation d’un avocat commis d’office pour se défendre. Il faudra alors patienter le temps de sa désignation.

Pour tenter d’éviter la pratique des renvois à répétition, il est conseillé au propriétaire de communiquer ses pièces le plus rapidement possible, si possible en même temps que l’assignation, afin que le locataire ne puisse invoquer un manquement au principe du contradictoire et solliciter ainsi du temps supplémentaire pour préparer sa défense.

Il faut également noter que le juge saisi n’est pas tenu de constater la résiliation du bail, même si les délais du commandement sont expirés. Comme le prévoit l’article 24 de la loi de 1989, le Juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en décidant d’accorder d’office au locataire des délais, jusqu’à 3 ans, notamment si le Juge estime que le locataire a la capacité de payer ses arriérés de loyer. Le propriétaire peut bien évidemment tenter de s’y opposer, mais la décision ne relève que du magistrat.

Si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le Juge, la suspension de la clause résolutoire prend fin et son expulsion devient possible, à condition que le bailleur ait obtenu du juge une clause dite de « déchéance du terme ». Dans cette hypothèse (non-respect par le locataire de l’échéancier fixé par le juge) il n’est pas nécessaire de réassigner. Il suffira de signifier au locataire la déchéance du terme par huissier.

4. L’exécution de l’expulsion.

Prochaine étape, la signification de la décision rendue au locataire, avec délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux dans les deux mois. Le commandement doit être délivré par acte d’huissier et, ici encore, notifié par lettre recommandée au Préfet.
L’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Toutefois ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait – c’est le cas des squatteurs notamment.

Le locataire a encore la possibilité de demander des délais soit au juge des référés après l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution (JEX du tribunal judiciaire) après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux. Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit que la durée de ces « délais de grâce » ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans [3] .

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives des parties, notamment en ce qui concerne l’âge et l’état de santé de l’occupant, la situation de famille ou de fortune du propriétaire et du locataire, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites pour son relogement.

Ces délais de grâce sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, au cours de laquelle toutes les expulsions sont suspendues (du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante).

5. Le recours à la force publique.

Il n’est pas rare que l’occupant tente de se maintenir dans les lieux, même une fois l’ensemble de ces délais expirés. Dans ce cas, le propriétaire devra avoir recours à la force publique, en s’adressant au Préfet du département dans lequel se trouve le logement.
Le Préfet est tenu de répondre dans les deux mois suivant la demande de concours, son absence de réponse équivalant à un refus.

Il arrive en effet que les autorités se montrent récalcitrantes à l’exécution forcée des décisions d’expulsion, pour un certain nombre de raisons liées à l’ordre public.

Le propriétaire est fondé à saisir le tribunal administratif afin de demander l’annulation de la décision de refus de concours de la force publique.

L’État refusant le concours de la force publique engage en effet sa responsabilité, c’est pourquoi le tribunal administratif indemnise presque systématiquement le propriétaire dans cette situation, en lui allouant des dommages-intérêts.

II. Conseils pratiques aux propriétaires face aux longueurs des procédures d’expulsion.

Comme on l’a vu, les procédures d’expulsion de locataires qui ne règlent pas leurs loyers sont particulièrement piégeuses. Aux délais précités, il faut également tenir compte de l’impact des procédures de surendettement des particuliers qui viennent parfois encore allonger le cours de ces procédures.
Il convient alors pour le propriétaire d’avoir à l’esprit un certain nombre de réflexes utiles qui vont lui permettre le cas échéant de gagner du temps et de tenter de minimiser les conséquences des impayés.

1. Faire valoir ses droits à l’occasion d’une procédure de surendettement ouverte contre son locataire.

Il n’est pas rare que les procédures d’expulsion soient impactées par le dépôt par le locataire d’un dossier de surendettement devant la commission de surendettement des particuliers.

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement du débiteur emporte :

  • suspension et interdiction automatique et de plein droit des procédures d’exécution à l’encontre du débiteur (art. L. 722-2 du Code de la consommation) ;
  • l’interdiction faite au débiteur de régler les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité.

Toutefois, l’ouverture d’une procédure de surendettement ne démunit pas le propriétaire de l’ensemble de ses droits. Le propriétaire doit garder à l’esprit que :

  • seuls les loyers impayés avant la mise en œuvre de la procédure de surendettement sont concernés par les mesures imposées par la commission : les loyers à compter de l’issue de la procédure doivent donc obligatoirement être payés par le locataire.
  • la procédure du surendettement ne bénéficie pas aux cautions : il sera donc toujours possible de tenter d’obtenir le recouvrement des loyers par ce biais.

Enfin, à toutes les étapes de la procédure devant la commission, le bailleur peut :

  • contester les décisions de la commission de surendettement relatives aux délais de paiement, à la suspension ou à l’effacement partiel des dettes locatives accordés au locataire surendetté ;
  • contester la décision de la commission relative à la mise en œuvre d’une procédure de rétablissement personnel emportant effacement des dettes locatives ;
  • se faire payer en priorité en cas de liquidation judiciaire du patrimoine du locataire surendetté pour se faire rembourser les loyers impayés.

2. Pratiquer une saisie conservatoire dès la survenance des premiers impayés.

Si la décision d’expulsion est longue, le propriétaire peut toutefois pratiquer une saisie sur les comptes bancaires de son locataire dès la survenance des premiers impayés. Cela est même vivement conseillé afin d’éviter que ce dernier ne tente d’organiser son insolvabilité.

La saisie conservatoire est effectuée à la demande et aux frais du bailleur, sans qu’aucune autorisation judiciaire préalable ne soit nécessaire [4].

Il sera également possible pour le propriétaire de faire procéder à une saisie conservatoire entre les mains de la caution, à la condition d’avoir obtenu préalablement une autorisation du Juge. Il est vivement conseillé d’être assisté par un avocat sur ce point.

3. Des réflexes à avoir devant le tribunal.

Pour tenter d’accélérer la procédure, le propriétaire doit également avoir un certain nombre de réflexes devant le tribunal : demander une date d’audience rapprochée au greffe, communiquer rapidement ses pièces afin d’éviter que le locataire ne demande un renvoi supplémentaire, mais surtout, demander au Juge d’assortir sa décision d’une astreinte. En effet, le prononcé d’une astreinte en vue d’inciter le débiteur à s’exécuter n’est pas incompatible avec la trêve hivernale.

À cet égard, on rappellera aux propriétaires que la trêve hivernale ne doit pas les empêcher d’engager une procédure devant le tribunal. Bien au contraire, si les mesures d’expulsion sont suspendues, c’est en revanche l’occasion de gagner du temps sur les délais de la procédure judiciaire en la commençant immédiatement, même en hiver.

4. Des réflexes à avoir lors de la conclusion du bail.

Enfin, les propriétaires doivent prendre un certain nombre de précautions avant la signature du bail. Il est recommandé d’exiger des locataires la fourniture d’une caution personnelle et solidaire (la caution pouvant toujours être activée, même en cas de surendettement du locataire). D’obtenir les coordonnées bancaires du locataire (notamment pour l’exécution d’une saisie conservatoire si nécessaire). Il peut également être conseillé de souscrire une assurance spéciale en garantie des loyers impayés.

À noter enfin que certains locataires sont éligibles au dispositif Visale, constituant une caution accordée par Action Logement au locataire qui prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale, en cas de défaillance de paiement. [5]

Baptiste Robelin - Avocat - Droit des affaires

 
 

 

[1] Loi Alur (n° 2014-366 du 24 mars 2014), loi Elan (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice (n° 2019-222 du 23 mars 2019).

[2] Article 226-4-2 du Code pénal.

[3] Article L. 412-4 Code des procédures civiles d’exécution.

[4] Article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

[5] Toutes les informations relatives à ce dispositif sont disponibles sur le site : https://www.visale.fr/.


Anticiper pour pérenniser le patrimoine commun

Conserver la maison dans la famille est une priorité pour de nombreux seniors. Ils ont plusieurs solutions.

LE MONDE ARGENT | 25.09.2017 à 15h56 • Mis à jour le 26.10.2017 à 18h43 | Par Laurence Boccara

 

 

L’âge avançant, beaucoup de grands-parents veulent être certains que la maison dont ils sont propriétaires restera dans le ­patrimoine familial après leur décès. Afin de s’en assurer, un seul mot d’ordre : anticiper. Pour les aider à atteindre leur objectif, plusieurs moyens juridiques sont à leur disposition, comme la donation ou la constitution d’une société civile immobilière.

Dans les deux cas, c’est l’occasion d’orchestrer de leur vivant la transmission de leur patrimoine. Et de ne pas attendre la répartition d’office de la maison ou de l’appartement selon les règles classiques de l’héritage.

La donation

C’est un mode de transmission volontaire de son patrimoine. Les parents détenteurs du bien peuvent procéder de leur vivant à une distribution d’une partie de leur patrimoine, et notamment de la maison de famille. « Ils peuvent décider de la donner en pleine propriété ou, mieux, d’utiliser le démembrement de propriété. Dans ce cas, les enfants reçoivent la nue-propriété (la possession), tandis que les ­parents conservent l’usufruit (la jouissance), ce qui leur permet de rester sur place », explique Thierry ­Thomas, notaire à Rezé (Loire-Atlantique), président du dernier congrès des notaires.

 
 

Plus on transmet tôt, moins les droits sont élevés. Si le donateur est âgé de 70 ans quand il effectue la donation en démembrement, la base taxable est de 60 %. En ­revanche, s’il l’effectue à 82 ans, elle passe à 70 %.

La solution du démembrement présente aussi l’avantage de neutraliser les droits de succession payables par les héritiers au décès de leurs parents. Ces derniers ­deviendront les pleins propriétaires de la maison sans frottement fiscal. « Or, ce sont souvent les frais de succession qui contraignent les descendants à se séparer avec regret du bien en question », commente Me Thomas.

Pour ne léser personne au sein de la famille, les parents prendront soin, au préalable, d’équilibrer les donations entre leurs descendants et de « réserver » ou de « partager » la maison de ­famille équitablement, parmi d’autres biens de leur patrimoine. Bien sûr, la meilleure ­option est généralement de l’attribuer à celui ou à celle qui souhaitera la conserver. Une autre possibilité est de recourir à la ­donation graduelle, qui consiste à donner un bien sur deux générations. Cette sécurité juridique permet, par exemple, de transmettre le bien à son enfant et à son petit-enfant.

La société ­civile immobilière

Alternative à une détention en indivision, la société ­civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de détenir un bien à plusieurs, afin d’en faciliter la gestion et la transmission. Le logement devient la propriété de la société, et chacun des associés (par exemple les membres d’une même famille) dispose de parts sociales. Lors de la création de la SCI, il est possible de tout prévoir : la ou les personnes qui vont gérer la SCI, selon quelles modalités, etc.

Pour cela, il conviendra de rédiger des statuts et des clauses sur mesure. Par exemple, on peut ­désigner un gérant qui prendra les décisions du quotidien, prévoir le scénario si l’un des associés décide un jour de vendre ses parts, préciser les conditions pour qu’un tiers puisse entrer dans la SCI, et même établir une convention d’occupation. « C’est une sorte de règlement intérieur pour organiser la jouissance de la maison entre les différents associés », analyse Jean-Michel Boisset, notaire à Caen. Réalisé chez un notaire, ce montage juridique « sur mesure » coûte entre 1 000 et 3 000 euros (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce).

Tenir des comptes annuels

Concrètement, un compte courant est ouvert au nom de la SCI. Si besoin, cette dernière peut réaliser un emprunt. Principale ­contrainte : un minimum de formalisme doit être respecté. La SCI doit régulièrement organiser son assemblée générale et tenir des comptes annuels. Détail ­important, les associés sont finan­ciè­rement solidaires. Si l’un d’eux ne rembourse pas le prêt, la banque peut solliciter les autres associés. Et, contrairement à une idée reçue, la SCI n’offre aucun avantage fiscal.

Toutefois, ce mode de détention n’est pas la panacée et peut s’avérer un piège dont il est difficile de sortir. Surtout quand, au fil du temps, plus personne ne profite de la maison ou n’a les moyens ­financiers suffisants pour assurer l’entretien et les travaux urgents. « La SCI familiale de notre château dans le Dauphiné a compté jusqu’à vingt-sept cousins et cousines associés. Avec les enfants, on aurait pu passer à 224 ! C’était ­devenu impossible à gérer. Pour prendre des décisions, il faut à ­chaque fois voter et obtenir, ­selon les questions, 50 % ou 75 % des ­votes », témoigne Benoît ­Deron, un consultant de 43 ans qui a ­récemment racheté en pleine propriété le château de sa belle-famille, afin d’en faire un lieu de ­séminaires et de réceptions.

Comment sortir d’une SCI lorsque, après plusieurs années, le bien est finalement cédé ? « Beaucoup d’associés se partagent l’argent de la cession et laissent la structure en sommeil. Elle devient une coquille vide. Toutefois, rappelons qu’en principe elle ne peut rester plus d’un an dans cette situation », précise Me Thomas.


Source LE MONDE - En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/argent/article/2017/09/25/anticiper-pour-perenniser-le-patrimoine-commun_5191100_1657007.html#tDeAAVQtLqcRR982.99

 



Pour le président d’ERA Europe et d’ERA France le projet de décret qui vient de paraître est d’une indigence totale.

 

La loi ALUR avait créé un espoir qui est déçu. On avait compris à la lecture du texte législatif que les constats d’état des lieux feraient l’objet de toutes les précisions méthodologiques et que les contentieux seraient évités à l’avenir. Le projet de décret qui vient de paraître est d’une indigence totale. Au point qu’on peut se demander sérieusement à quoi a servi de légiférer et de règlementer. La montagne a accouché d’une souris.

Jugez plutôt. Que nous apprend le texte? Que l’état des lieux d’entrée et de sortie devra préciser l’adresse du bien ou encore le nom des parties et la description fidèle des pièces et de leurs équipements. On nous dit aussi que des photos peuvent y être annexées, mais aussi que la forme électronique est admise et la transmission dématérialisée. Comment a-t-on pu vivre jusqu’alors sans ces informations? Tout cela est dérisoire.

Dérisoire parce que ce que l’on attendait ne figure nulle part. Un modèle d’état des lieux, ou à tout le moins une liste d’items indispensables -comme pour le bail-type- aurait clarifié la situation. On aurait ainsi maîtrisé le risque d’oubli d’éléments essentiels. La terminologie des constats souffre également de netteté et de constance. Il faut d’ailleurs dire qu’elle eût été son usage premier: si les professionnels se montrent capables de normalisation, s’ils ont en outre une exigence pour que leur responsabilité ne soit pas engagée en cas de litige, il en va différemment des particuliers qui gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs. La plupart des contentieux renvoient à des situations d’autogestion. Les propriétaires ne recourent à l’intermédiation locative que dans un cas sur deux et il faut avoir la lucidité de le voir.

On attendait également une clarification sur un concept complexe, celui de vétusté. Il est à ce jour marqué par la subjectivité et, là encore, affecté par la méconnaissance technique des bailleurs. S’agissant des professionnels, ils en font une estimation sans aucun doute mieux assurée, difficile néanmoins. Pourquoi n’être pas allé jusqu’à établir une grille de vétusté, au moins indicative? Le décret permet de se servir des grilles résultant d’accords collectifs, et il n’y a guère que dans le monde HLM que de tels accords soient formés. C’est dire qu’ils sont le fruit de négociations entre des associations de locataires et des organismes… et qu’ils sont plus politiques que strictement techniques.

Au bout du compte, le décret d’application de la loi ALUR portant sur ce sujet de première importance est un rendez-vous manqué avec l’histoire de l’amélioration des relations locatives. Il a une vertu: il remet sur le devant de la scène le rôle des professionnels de la location et de la gestion dans la sécurisation des parties à l’acte de louer. Entre la compétence juridique et technique dont ils sont dépositaires et la responsabilité qu’ils endossent, ils sont les garants de relations saines entre bailleurs et preneurs. On peut douter que le gouvernement ait voulu forcer cette prise de conscience… mais le résultat s’impose!

Source : Journaldelagence.com


Congé du bailleur : de l’intérêt de ne le délivrer ni trop tôt, ni trop tard

Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite délivrer congé doit être vigilent car si son congé est annulé du fait d’un manquement de sa part, le bail se reconduira tacitement à son échéance et un nouveau congé ne pourra plus être délivré que pour l’échéance suivante.

Rappelons que pour les locations nues, le congé doit être donné avec un préavis de six mois.

Il est cependant opportun de donner congé plus de six mois avant le terme du bail afin de s’assurer une marge de sécurité. Un tel congé ne sera pas contestable, les tribunaux considérant que ces effets devront simplement être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le fait de se préserver une telle marge de sécurité peut s’avérer salutaire lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et non par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. En effet, le délai de six mois court à compter de la réception de la lettre recommandée. Or, en l’état actuel de la jurisprudence, si le locataire n’était pas présent lors de la première présentation de la lettre recommandée puis n’est pas allé la retirer par la suite, elle sera considérée comme n’ayant jamais été reçue (cf. brève FNAIM). Si le congé a été envoyé au dernier moment, le bailleur ne pourra plus en donner un nouveau en respectant un préavis de six mois. Le bail se reconduira donc tacitement à son échéance. Le fait que le locataire ait été de mauvaise foi et se soit délibérément abstenu d’aller retirer la lettre recommandée ni changera rien. En revanche, si le congé a été envoyé suffisamment tôt, le bailleur sera encore dans les temps pour donner un nouveau congé.

Il nous semble préférable que ce nouveau congé soit délivré par un huissier de justice : le préavis débutera à compter du jour de la signification du congé et la date de cette signification sera difficile à contester dans la mesure où elle aura été effectuée par un officier ministériel.

De plus, le recours à un huissier de justice permet de se prémunir contre l’éventuelle mauvaise foi du locataire. En effet, si la signification doit en principe être faite « à personne », soit remise à son destinataire, le code de procédure civile prévoit qu’elle puisse être faite « à domicile » dans l’hypothèse où le locataire ne pourrait pas ou ne voudrait pas recevoir le congé. A cet effet, l’huissier doit laisser un avis de passage mentionnant que l’acte doit être retiré à son étude, mais contrairement à la lettre recommandée, le congé sera considéré comme reçu le jour du passage de l’huissier et non celui où le locataire retirera le congé à son étude. Le congé sera donc considéré comme reçu quand bien même le locataire ne le retirerait jamais (1).

Mais attention : il n’est pas non plus dans l’intérêt du bailleur de donner congé trop en avance !

Nous avons remarqué que des congés pour vente sont parfois délivrés plus d’un an avant le terme du bail. Cette pratique présente de réels inconvénients.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le congé vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Rappelons que les effets du congé délivré de manière anticipé doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Par conséquent, quand bien même le congé aurait été donné plus de six mois avant le terme du bail, le locataire pourra toujours attendre jusqu’à la fin du cinquième mois qui précède l’échéance du bail pour décider de préempter.

De plus, le locataire ne pourra pas renoncer de manière anticipée à son droit de préemption dans la mesure où il n’est pas possible de renoncer à un droit qui n’est pas encore né (2). Il ne pourra donc valablement décider de ne pas acheter qu’au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail.

Exemple :

– Terme du bail le 31 octobre.

– Congé délivré le 1er février.

– Le locataire ne pourra valablement décider de préempter ou de renoncer à l’acquisition qu’entre le 1er mai et le 30 juin.

Par conséquent, la délivrance d’un congé pour vente de manière anticipée interdit au bailleur de vendre le bien loué à toute autre personne que le locataire tant que celui-ci ne s’est pas prononcé sur sa décision d’acheter ou non, laquelle ne peut être prise qu’au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail. Il ne serait possible de vendre le bien à un tiers pendant cette période que sous la condition suspensive que le locataire ne préempte pas, ce qui pourrait décourager les candidats acquéreurs. A défaut, le locataire pourrait demander la nullité de la vente. Précisons en outre que l’action du locataire en nullité de la vente conclue en violation de son droit de préemption peut être engagée quand bien même il n’aurait pas l’intention d’acheter le bien loué (cf. brève FNAIM).

La délivrance d’un congé pour vente anticipé ne présente donc pas un réel avantage pour le bailleur.

Une autre difficulté peut concerner tous les congés. Rappelons que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. »

Ainsi, le locataire auquel un congé a été délivré peut quitter les lieux à tout moment pendant le cours du p